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地产开发企业收入成本确认香港与内地准则差异

地产开发企业收入成本确认香港与内地准则差异

对于房地产预售业务的会计处理,内地会计准则和香港会计准则在收入确认、存货计量、营业税金计提依据以及费用和利息的资本化等方面存在较大的差异。内地会计准则遵循历史成本原则,更侧重于收益确认的稳健性,而香港会计准则更强调权责发生制原则。

1.收入确认。

按照内地会计准则,只有当开发项目完工经验收合格,并按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方,办妥移交手续后才能确认销售收入的实现。在预售业务中,无论是否向购买者收齐全额房款,均只能作为预收房款,记入“预收账款”科目。只有办理完竣工决算手续后,才能按照销售合同金额结转营业收入,同时结转已售房产物业的销售成本和应缴纳的税金。

按照香港会计准则,出售待售及待用于拆迁的物业收入于买卖协议达成时确认。发展完成前,预售发展中物业收入于签订买卖协议至发展完成时的期间,按迄今的发展成本占估计发展成本总额比例,即完工比例每期进行确认。每期可以是每月、每年,也可以是每季度。具体计算步骤为:①按照项目开工至今的累计投入和项目的预算总成本计算项目的完工比例,完工比例=项目累计成本额÷项目总预算;②按照完工比例确认当期的营业收入和营业成本,营业收入=累计销售合同金额×完工比例—上期累计营业收入;预算单位成本=预算总成本÷预算可销售面积;营业成本=累计销售面积×预算单位成本×完工比例—上期累计营业成本。

从以上比较可以看出,内地会计准则在开发项目竣工后一次性确认收入,竣工前的若干期间收入为零,竣工当期收入突然畸高。而香港会计准则序时按期计算确认当期销售收入,使得各期之间的财务数据具有可比性,但由于房产预售后,并没有实际交付给购买方,该资

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